Duurzame woning kopen? Zo werkt de maximale hypotheek in 2026

In 2026 treden er belangrijke wijzigingen in de hypotheekregels in werking, met name voor kopers van energiezuinige woningen. Het ministerie van Financiën stelt jaarlijks de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) vast. Deze regeling bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning, afhankelijk van je inkomen, de waarde van het huis en – steeds vaker – het energielabel. Voor 2026 staan er veranderingen op stapel die vooral invloed hebben op kopers van duurzame woningen.

Minder voordeel bij een A+++ woning

In 2024 werd het energielabel stevig gekoppeld aan de maximale leenruimte. Hoe groener je woning, hoe meer je mocht lenen. Maar in 2026 wordt een deel van dat voordeel weer teruggedraaid. Voor woningen met de meest energiezuinige labels wordt het bedrag dat je extra mag lenen namelijk verlaagd. Voor A+++ gaat het bijvoorbeeld om een verlaging van €5.000, waardoor er nog €25.000 buiten beschouwing mag worden gelaten.

De reden? Zonnepanelen – een belangrijk element van die hoge energielabels – leveren minder op dan voorheen. Door het verdwijnen van de salderingsregeling in 2027 en de opkomst van terugleverkosten bij energiemaatschappijen, zijn ze minder winstgevend. Hierdoor past daar minder goed een hogere lening bij, zo stelt het ministerie.

Geen extra leenruimte meer voor verduurzaming bij A+++

Een tweede wijziging raakt huiseigenaren die hun duurzame woning nog verder willen verbeteren. In 2025 konden zij nog €10.000 extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Vanaf 2026 vervalt dat bedrag volledig voor woningen met label A+++ of hoger. Er valt volgens het ministerie namelijk weinig meer te verduurzamen aan zo’n woning.

SEH kritisch: ‘Te star en te onduidelijk’

De Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH) is niet onverdeeld positief over de voorgenomen wijzigingen. In een reactie stelt de stichting dat het beleid rond duurzame woningen te statisch is. Volgens SEH valt er aan woningen met energielabel A+++ of A++++ nog wel degelijk wat te verduurzamen. Denk aan innovaties als thuisbatterijen, waarvoor minister Hermans onlangs al aangaf dat die waarschijnlijk aan de lijst energiebesparende maatregelen worden toegevoegd.

Ook maakt SEH zich zorgen over de vervangingsmarkt. Duurzame installaties zoals warmtepompen of zonnepanelen gaan geen dertig jaar mee. Vervangen kost geld, en dat wordt nu niet meer meegenomen in de financieringsmogelijkheden.

Tot slot benadrukt SEH het belang van samenhangend beleid. Aan de ene kant stimuleert de overheid verduurzaming via bijvoorbeeld het Warmtefonds, aan de andere kant knabbelt ze aan de hypotheekruimte voor duurzame huizen. Dat wringt. Zeker in combinatie met de afschaffing van de salderingsregeling vindt SEH dat het huidige beleid eerder ontmoedigt dan aanmoedigt

Wat nu?

De voorgestelde wijzigingen liggen momenteel ter consultatie en zijn nog niet definitief. Tot 19 augustus kan iedereen reageren op het voorstel van het ministerie. Ook brancheorganisaties zoals Adfiz en OvFD hebben aangegeven nog officieel te reageren.