Hoe werkt de familiehypotheek voor je eerste huis?
Steeds meer starters ontdekken de familiehypotheek als manier om hun eerste koopwoning mogelijk te maken. In 2020 had zelfs ruim 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland een onderdeel dat via familie of vrienden werd gefinancierd. Maar wat houdt deze constructie precies in, wat zijn de fiscale voorwaarden en waar moet je echt op letten? In deze uitgebreide blog lichten we alles toe.
Wat is een familiehypotheek precies?
Een familiehypotheek is een onderhandse lening — meestal van ouders aan hun kind — om een woning te kopen, naast of in plaats van een banklening. Je spreekt in overleg alles af: bedrag, rente, looptijd en aflossingsvorm. Het biedt maximale flexibiliteit en kan net dat extra stukje financiële ruimte bieden dat je nodig hebt.
Fiscaal voordeel bij een correcte opzet
Een familiehypotheek kan fiscaal aantrekkelijk zijn — mits je een aantal voorwaarden naleeft, net zoals bij een hypotheek van een bank:
- De rente moet marktconform zijn: niet te laag (anders kan de Belastingdienst het als schenking beschouwen) en zeker niet te hoog.
- De lening moet binnen 30 jaar volledig worden afgelost via annuïtair of lineair schemm.
- Alle afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd; formele notariële vastlegging geeft extra zekerheid, maar is niet altijd verplicht.
- De hypotheekrente is aftrekbaar van de belasting, mits deze voorwaarden zijn nageleefd.
Schenk/Leenconstructie: verlagen van fiscale lasten
Ouders mogen kinderen in 2025 jaarlijks €6.713 belastingvrij schenken, of een eenmalig hoger bedrag van €32.195 (onder voorwaarden en leeftijdsgrenzen). Door maandelijks rente en aflossing terug te schenken, wordt de lening netto kosteloos voor het kind, maar blijft deze juridisch geldig en fiscaal aftrekbaar. Dit noemt men de schenk/leenconstructie.
Waar moet je echt op letten? De risico’s
Een familiehypotheek biedt voordelen, maar brengt ook uitdagingen met zich mee:
Beperkte leencapaciteit: Banken beschouwen de familiale lening meestal als schuld. Hierdoor kun je juist minder lenen bij een commerciële hypotheek
Persoonlijke risico’s: Financiële misverstanden of terugbetalingsproblemen kunnen spanningen in de familie veroorzaken. Heldere afspraken zijn essentieel
Fiscale complexiteit voor ouders: Ouders betalen mogelijk meer belasting in box 3 als zij geld uitlenen omdat de Belastingdienst een vastgesteld rendement van 5,88% hanteert, hoger dan de spaarrente van 1,44%
Stappenplan: zo regel je het goed
Laat een financieel adviseur meedenken
Stel een duidelijke leningsovereenkomst op met rente, termijn, aflossingsvorm, omgang bij onvoorziene situaties en eventueel stel je herstelopties bij overlijden op
Kies zo nodig voor een schenk/leenconstructie als je wilt dat de lening niet in je toetsnormen bij de bank meetelt
Vermeld correct in je belastingaangifte: geef de lening en rente op zodat je recht hebt op de aftrek
Bekijk gecombineerd budget: kijk hoe veel je kunt lenen via bank plus familie, houd rekening met hypotheekmogelijkheden en rentevoordeel
Conclusie
Een familiehypotheek kan je eerste koopwoning financieel haalbaar maken — mét flexibiliteit en fiscale voordelen — zolang je het juridisch en financieel goed regelt. Zorg voor duidelijke afspraken en laat je adviseren over de beste combinatie met een bankhypotheek. We denken graag met je mee als je hierbij hulp kunt gebruiken!